Trái phiếu bất động sản, lợi nhuận cao rủi ro nhiều!

Tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong năm 2019 là 106,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% tổng phát hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng. Kỳ hạn bình quân của nhóm này là 3,7 năm và lãi suất bình quân là 10,3%/năm – cao nhất thị trường trái phiếu hiện nay!

Nhà đầu tư cá nhân mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó các NHTM mua 19,1 nghìn tỷ đồng, các CTCK mua 4,4 nghìn tỷ đồng, tổ chức nước ngoài mua 1,66 nghìn tỷ đồng các trái phiếu của KDH, PDR, DXG. Còn lại được ghi chung chung dưới tên là “tổ chức trong nước” hoặc thiếu thông tin cụ thể.

Có 3 lô phát hành của BĐS Phát Đạt (PDR) và 2 lô phát hành của Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Gia Cư có lãi suất trên 13%/năm. Cá biệt có Công ty Đầu tư Kinh doanh BĐS Star Beach chào bán 150 tỷ đồng trái phiếu 24 tháng, lãi suất tới 18%/năm nhưng không có ai mua cho thấy thị trường cũng có chọn lọc, và cảnh giác với lãi suất quá cao này.

Các DN BĐS đua nhau phát hành trái phiếu vì tín dụng BĐS đang bị siết chặt, hạn mức tín dụng không còn, nếu phát hành thành công tiền nhận về dễ và nhanh hơn, bớt thủ tục so với vay ngân hàng.

Nhưng trên tất cả là họ đang khát vốn nên mới chấp nhận lãi suất cao như vậy.

Khi thị trường BĐS được dự báo phải đến cuối năm 2020 mới phục hồi thì trái phiếu BĐS là món hàng mà nhà đầu tư cần cân nhắc kĩ trước khi xuống tiền, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.

Nửa đầu năm 2019, đã có nhóm công ty bất động sản gồm TNHH Bất động sản Hoa Anh Đào; TNHH Bất động sản Hoa Phượng; TNHH Bất động sản Lan Việt huy động thành công 466 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp  thu về 1.398 tỷ đồng. Nhưng cả 3 công ty này đều báo cáo lỗ trong nửa đầu năm 2019!

Không như nhiều người lầm tưởng cứ mua trái phiếu là đảm bảo có lãi, do đặc thù trái phiếu doanh nghiệp là công cụ nợ do doanh nghiệp phát hành theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn và khả năng trả nợ. Do đó nếu DN mất khả năng chi trả thì đồng nghĩa với việc tiền mất nợ mang.

Bộ Tài chính từng nhiều lần khuyến nghị nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân không mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao.

Một số rủi ro nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp có thể gặp phải như doanh nghiệp không thực hiện được các điều kiện, điều khoản của trái phiếu do mất khả năng thanh toán; doanh nghiệp không thanh toán được đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu; doanh nghiệp không thực hiện được cam kết với nhà đầu tư về mua lại trái phiếu trước hạn…

Các nhà phân tích của Công ty chứng khoán SSI đánh giá, NHNN đang định hướng giảm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro nên kênh trái phiếu tất yếu sẽ được các doanh nghiệp BĐS tìm đến.

Tuy vậy, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro nên các nhà phân tích cũng khuyến cáo cần sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này.

 

---

---