Làm sao để trị vấn nạn “rao đất nội đô, dẫn đi ngoại ô”?

Hiện nay có rất nhiều khách hàng phản ánh về việc nhân viên sale “Thông tin quảng cáo một nơi, thực tế một nẻo” Chẳng hạn như quảng cáo một dự án bất động sản ở quận Bình Tân thế nhưng lại dẫn khách hàng xuống tận Long An.

Khi quảng cáo thì đưa giá một đường nhưng khi gặp mặt thì nói giá tăng so với quảng cáo 2-3 lần. Quảng cáo bán đất ở TP.HCM nhưng dắt ra tận Đồng Nai… rồi dùng “chim mồi” chèo kéo khách đặt cọc, ký hợp đồng” và thực tế rất nhiều khách hàng đã tốn thời gian, thậm chí cả tiền bạc vào các Dự án bất động sản như thế này.

Liên quan đến vấn đề trên, Luật sư Trần Minh Cường – Đoàn Luật sư Tp.HCM  cho rằng các Sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật chẳng hạn như:

–      Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau: Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. ;

–      Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. ;

–      Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng…

–      Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp, mọi hoạt động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch.

–      Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

–      Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng.

Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

Quy định là như vậy, tuy nhiên trên thực tế, số lượng sale (nhân viên kinh doanh) thay đổi liên tục, không được đào tạo bài bản, bất chấp “thủ đoạn” nhằm bán được hàng để thu được hoa hồng nân bằng mọi cách tìm kiếm khách hàng chèo kéo, thổi phồng dự án để bán được hàng rồi đẩy nhà đầu tư xuống hố sâu. Khi xảy ra chuyện, khách hàng tìm đến thì môi giới “lặn mất tăm”, đổi số điện thoại, bỏ mặc khách hàng chới với không nơi bấu víu.

Hành vi này không những vi phạm đạo đức kinh doanh mà còn là hành vi vi phạm pháp luật, tuy nhiên trên thực tế hiếm khi khi xét xử các vụ án liên quan đến bất động sản, chỉ xử lý đến chủ đầu tư, chứ những người tham gia, dẫn dắt khách hàng là người môi giới thì chưa bị xử lý có thể do các hành vi này khó chứng minh về mặt chủ quan (thường các tư vấn sai sự thật bằng miệng và không đưa vào các Hợp đồng) để đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự nên thông thường chỉ bị xử phạt hành chính.

“Cần phải có chế tài với hành vi của nhà môi giới. Những trường hợp môi giới đưa khách hàng vào các dự án “ma” kiểu lừa đi mua đất ở Quận 9, TPHCM nhưng lên xe chở xuống tận Đồng Nai xem đất nông nghiệp rồi dùng chiêu trò để dụ khách hàng đặt cọc… là hành vi cần xử lý”, Luật sư Cường nhận định.

Về mặt quan điểm, Luật sư Cường cho rằng trong trường hợp phát sinh tranh chấp do việc “môi giới một đằng, sản phẩm một nẻo” thì người mua bất động sản hoàn toàn có quyền yêu cầu bên môi giới bồi thường thiệt hại trong cách tranh chấp dân sự liên quan đến các hợp đồng mua bán bất động sản đã ký kết mà có tranh chấp liên quan đến thông tin Dự án không đúng cam kết.

Trong trường hợp có đủ yếu tố để xử lý hình sự (đã bị xử lý hành chính, cố tình tái phạm hoặc gây hậu quả lớn, có căn cứ rõ ràng để xác định về lỗi cố ý lừa dối khách hàng…) đồng thời có đơn yêu cầu xử lý của khách hàng (người bị hại) thì với những hành vi như đã phân tích, hòan tòan có cơ sở để xử lý các cá nhân này về tội “Lừa dối khách hàng” theo điều 198 BLHD 2015 được sửa đổi bổ sung 2017 (điểm khác nhau cơ bản giữa tội này và tội “Lừa đảo chiếm đoạt Tài sản” là bên bán không nhằm tới mục đích chiếm đoạt toàn bộ tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ…mà chỉ dùng các “chiêu trò” cung cấp các thông tin sai sự thật nhằm bán được hàng.

“Điều 198. Tội lừa dối khách hàng

1. Người nào trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

b) Thu lợi bất chính từ 5.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

d) Thu lợi bất chính 50.000.000 đồng trở lên.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.”

Bài viết thể hiện Góc Nhìn của Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TPHCM

---

---