Góc nhìn Luật sư: Những vấn đề cần giải quyết từ mô hình kinh doanh Airbnb

Thị trường đang rộ lên hình thức phát triển loại hình kinh doanh cho thuê nhà theo phương thức ‘chia sẻ phòng thuê’ (Airbnb), kể cả căn hộ chung cư, theo hình thức cho thuê ngắn hạn (theo giờ, theo buổi, ngày, tuần…), kiểu kinh doanh phòng khách sạn tự phục vụ.

Bên cho thuê và bên thuê nhà thỏa thuận hợp đồng thuê nhà và thanh toán qua mạng mà không cần gặp nhau.

Chia sẻ liên quan:

Góc nhìn của nhà báo Đình Sơn về chuyện lấn biển

19/08/2022

Nhu cầu đặt phòng qua Airbnb tăng vọt trong bối cảnh bất ổn của nền kinh tế

03/08/2022

“Airbnb, viết tắt của cụm từ AirBed and Breakfast, là mô hình kết nối người thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê thông qua ứng dụng di động”.

Mô hình này ra đời mang đến cơ hội kiếm tiền cho tất cả mọi người. Ở mô hình này, người dùng sẽ tận dụng nguồn lực sẵn có từ cộng đồng, thuê tất cả mọi thứ khi cần mà không phải sở hữu chúng.

Nhà đầu tư không phải mất quá nhiều vốn đầu tư, người cung cấp sản phẩm có thể thuê một hoặc một số căn hộ, mua một số trang thiết bị nội thất là đã có thể kinh doanh. Nhưng trên thực tế, không phải ai kinh doanh loại hình dịch vụ này cũng thu được thành công, đặc biệt là những người phải đi thuê lại căn hộ để kinh doanh, người không có kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch – khách sạn.

Tuy nhiên hiện nay, pháp luật Việt Nam có quy định như thế nào về loại hình Airbnb, việc kinh doanh này có hợp pháp hay không?

“Nếu là căn hộ chung cư đem cho thuê ngắn hạn (theo giờ, theo buổi hay theo ngày….) qua Airbnb thì Luật Nhà ở đang cấm. Nguyên nhân là căn hộ chung cư không được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh”, Luật sư Cường nhận định.

Theo quy định của pháp luật, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch là ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Khi kinh doanh hoạt động cung cấp dịch vụ này, các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện theo quy định và phải thực hiện một số thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý về việc tuân thủ các điều kiện kinh doanh.

Các điều kiện kinh doanh của cơ sở lưu trú, chẳng hạn như:

1. Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;
2. Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;

• Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định một số điều của Luật Du lịch đã quy định chi tiết các điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch của từng loại cơ sở lưu trú du lịch.

Theo quy định tại Nghị định 96/2016/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số nghành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện  thì kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc nhóm ngành, nghề kinh doanh phải đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự và phải được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự trước khi kinh doanh.

Về mặt bản chất, tôi cho rằng Airbnb cũng là một loại dịch vụ lưu trú. Tuy nhiên, mô hình kinh doanh này hiện nay chưa đáp ứng được các điều kiện hoặc không thực hiện các thủ tục hành chính áp dụng đối với cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú theo pháp luật về du lịch.

Hiện tại, việc cho thuê phòng mô hình Airbnb hiện chỉ thực hiện theo quy trình do doanh nghiệp đặt ra. Cụ thể, để cho thuê phòng trên Airbnb, bên cho thuê chỉ cần đăng ký tài khoản và đưa các thông tin về căn hộ cho thuê, giá thuê là hoàn thành.

Bên cho thuê nhà/căn hộ/phòng trên Airbnb không cần chứng minh đối tượng cho thuê đã đáp ứng đủ các điều kiện quy định về kỹ thuật (về phòng cháy chữa cháy, an ninh an toàn…) hay về kinh doanh (có đăng ký kinh doanh, đăng ký tạm trú cho khách…).

Về mặt pháp lý, ngay cả khi các chủ thể thực hiện các thủ tục như nói trên, đây vẫn chỉ là các yêu cầu chung áp dụng với mọi loại hình cư trú. Trong khi đó, pháp luật du lịch còn có các yêu cầu riêng áp dụng cho từng loại hình cư trú (mà vì chưa xác định loại hình kiểu Airbnb là loại cơ sở lưu trú nào nên không thể áp dụng).

Có thể nhận thấy đang có sự thiếu bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ lưu trú. Trong khi các chủ thể kinh doanh theo phương thức truyền thống (khách sạn truyền thống…) đang chịu rất nhiều ràng buộc bởi điều kiện kinh doanh cũng như những thủ tục hành chính kèm theo thì những chủ thể kinh doanh thông qua Airbnb lại không phải chịu những ràng buộc tương tự.

Điều đáng nói dường như các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa quan tâm đúng mực cũng như chưa có bất kỳ động thái nào trong việc nhận diện và xác định cơ chế quản lý đối với mô hình mới này.

Bên cạnh đó, trên thực tế còn phát sinh một  số vấn đề nhức nhối cần đặt ra đối với Chủ căn hộ Time-Share chẳng hạn như họ phải:

• Sống chung với đối tượng là Gái mại dâm (Khách hàng dẫn dắt gái mại dâm về);
• An ninh và an toàn cho chính minh khi nhiều đối tượng thuê nhà/căn hộ say xỉn;
• Khi xảy ra vấn đề về tai nạn do khách gây ra (hỏa hoạn…) do các công ty lưu trú đưa về thì ai phải chịu trách nhiệm?

Ngoài ra dưới góc độ vĩ mô, tương tự dịch vụ đi chung xe ride-sharing, home-sharing cũng đặt ra thách thức khó khăn cho các nhà quản lý trong khía cạnh pháp lý cũng như vấn đề thuế, do Airbnb không có đại diện tại Việt Nam.

Mặc dù, Nhà nước đã có văn bản hướng dẫn chính sách thuế và quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh của những website đặt phòng được áp dụng tại Công văn 848/BTC-TCT của Bộ Tài chính ban hành ngày 18/1/2017 cũng như Thông tư số 103/2014/TT-BTC quy định về cơ sở lưu trú ký hợp đồng với nhà thầu nước ngoài có trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay cho nhà thầu nước ngoài trong trường hợp khách hàng thuê phòng trả tiền trực tiếp cho cơ sở lưu trú tại Việt Nam hoặc cơ sở lưu trú thông báo cho nhà thầu nước ngoài biết nghĩa vụ thuế và khai, nộp thuế nhà thầu thay cho nhà thầu nước ngoài nếu khách hàng thuê phòng trả tiền trực tiếp cho nhà thầu nước ngoài sau đó nhà thầu nước ngoài chuyển tiền phòng cho cơ sở lưu trú, tuy nhiên trên thực tế việc kiểm tra giam sát thực thi các quy định nêu trên là không dễ dàng.

Không thể phủ nhận những ưu điểm mà mô hình kinh doanh chia sẻ không gian lưu trú qua Airbnb mang lại. Bên cạnh việc tạo điều kiện để nhiều người có thể đi du lịch với chi phí rẻ, trải nghiệm độc đáo, Airbnb còn góp phần đa dạng hóa các hình thức lưu trú dành cho du khách tại Việt Nam, giảm gánh nặng cho điểm đến, nhất là trong những ngày cao điểm du lịch. Song mô hình kinh doanh này cũng chứa đựng không ít rủi ro, đối với cả người cho thuê và người đi thuê.

Bởi khi mà Airbnb được xác định là kênh đầu tư để sinh lời thì yếu tố lợi nhuận cần được tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi những người cho thuê phải có chiến lược kinh doanh rõ ràng trên cơ sở nghiên cứu cụ thể thị trường, nhu cầu của khách du lịch.

Thực tế cho thấy có nhiều nhà đầu tư bỏ ra không ít vốn thầu lại các bất động sản để cho thuê, nhưng do thiếu kinh nghiệm chuyên môn, trong khi lại quản lý nhiều địa điểm lưu trú ở cùng một thời điểm, lúng túng trong xây dựng chiến lược cạnh tranh, cho nên không thể tối ưu hóa doanh thu và công suất phòng cho thuê, dẫn đến lỗ vốn, phải giải thể.

Việc kinh doanh Airbnb đang chứng minh đây là kênh đầu tư có khả năng mang đến nhiều lợi nhuận, nhưng là “cuộc chơi” chỉ dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược và biết cách tạo các giá trị khác biệt để thu hút du khách.

Ngoài ra, rủi ro thường gặp mà các chủ nhà phải đối mặt là thiệt hại về cơ sở vật chất nếu du khách không có ý thức giữ gìn, hay sự khó chịu của cư dân chung quanh vì sự xuất hiện của những vị khách lạ trong khu chung cư, tập thể…

Thực trạng trên đòi hỏi cơ quan chức năng của các ngành du lịch, thuế, quản lý thị trường, bất động sản… cần nhanh chóng có những nghiên cứu, thống kê, đánh giá và đưa ra những giải pháp quản lý cụ thể đối với mô hình kinh doanh này, bảo đảm đáp ứng nhu cầu xã hội trên cơ sở tôn trọng luật pháp, cạnh tranh lành mạnh.

Nhận diện những thách thức mà Airbnb tạo ra nhằm đưa mô hình kinh doanh này vào khuôn khổ quy định của pháp luật.

Luật sư Trần Minh Cường – Đoàn Luật sư Tp.HCM