Thách thức sau đại dịch, đề xuất tháo gỡ nút thắt cho bất động sản

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ xem xét các nút thắt hiện đang ngăn chặn sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam. Hơn nữa, chúng tôi sẽ giải thích về cách các nghị quyết có thể đem đến các cơ hội quan trọng cho các nhà đầu tư khi chúng ta vượt qua cuộc khủng hoảng COVID-19.

Sự minh bạch trong giá chuyển nhượng đất

Ưu tiên hàng đầu là cần chấm dứt bất ổn xung quanh việc xem xét giá chuyển nhượng đất hiện nay. Ngoài ra, việc xem xét các mức giá dự án đã được trả bởi các nhà phát triển bất động sản cần được đẩy nhanh và đưa ra khung pháp lý rõ ràng để giải quyết.

Quá trình xem xét đã gây cản trở cho sự phát triển, ảnh hưởng đến thị trường thương mại và tạo ra những hạn chế về nguồn cung trên một thị trường đang lớn mạnh với nguồn cầu cao.

Kinh tế học đơn giản dạy cho chúng ta biết rằng những nút thắt về nguồn cung trong những thời điểm nguồn cầu tăng sẽ dẫn đến tăng giá đất, giá mua bán và giá thuê.

Chúng ta đã kinh nghiệm điều này trong những tháng qua và hiện việc thẩm định tài sản sinh lời nói chung tại Việt Nam có ít mối tương quan với các mức giá chuẩn trên thị trường và tính khả thi nói chung.

Tăng niềm tin qua hợp tác công-tư

Một đề xuất đã được thảo luận bởi các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp đó là nhà nước cần tiếp tục phát triển mô hình PPP (hợp tác công – tư) đối với đất do quân đội và nhà nước sở hữu.

Mô hình này sẽ giúp tăng cơ hội tiếp cận đất phù hợp của nhà đầu tư cho mục đích phát triển, và mô hình này có thể được sử dụng bởi các chủ sở hữu đất để phát triển thêm các cơ sở dựa theo mức đầu tư.

Một đề xuất khác được đưa ra bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đó là phát triển quy trình áp dụng và phê duyệt thiết thực và minh bạch.

Quy trình này sẽ đem lại niềm tin cho các nhà phát triển và các nhà đầu tư bất động sản để có thể tiếp cận các dự án theo cách thức kịp thời, và các vấn đề về cung sẽ được tháo gỡ.

Khung pháp lý, quy trình và giá cả rõ ràng hơn

Các quy trình và các khung pháp lý cho phép quy trình này có thể được sử dụng để giải quyết nút thắt khác trên thị trường: thời hạn và điều kiện cấp LURC.

50 năm là thời hạn thích hợp để các nhà đầu tư thu được lợi từ đất hoặc tài sản, và họ có thể thu được kết quả trong thời hạn thuê này. Các thị trường khác trong khu vực đã tận dụng thành công thời hạn thuê đất.

Điều các nhà đầu tư không hài lòng đó là bất ổn gia tăng do thiếu đường lối chỉ đạo hoặc khung pháp lý rõ ràng đối với các vấn đề tiềm ẩn.

Trong trường hợp này, việc hết hạn LURC của dự án hoặc tài sản, và quy trình gia hạn LURC khiến cho các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản băn khoăn.

Đầu tư vào cơ sở hạ tầng

Nút thắt thứ ba đó là thiếu cơ sở hạ tầng làm cản trở thị trường bất động sản. Trong trường hợp miền Nam Việt Nam, việc hoàn thành các đường vành đai bên trong và bên ngoài, kết nối các cảng và khu công nghiệp bằng các đoàn tàu chở hàng, và phát triển các nút giao thông nhanh chóng sẽ hỗ trợ cho việc sử dụng hiệu quả và thành công vốn đầu tư.

Ví dụ điển hình là các dự án PPP thành công tại Quảng Ninh, nơi Tập đoàn Sun Group đã cho xây dựng sân bay, bến du thuyền và đường cao tốc chất lượng cao.

Mô hình tương tự có thể được áp dụng cho các nút giao thông công cộng bằng việc đầu tư vào các giải pháp vận chuyển liên hợp hiệu quả, bao gồm đẩy mạnh phát triển hệ thống đường sắt và cải thiện đường đi vào nội thành.

Mô hình này sẽ giải quyết những hạn chế về cơ sở hạ tầng đang cản trở sự phát triển và đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản.

Cải thiện cơ hội tiếp cận tín dụng

Vào tháng mười hai năm 2019, tiếp cận tín dụng đã được bởi Ngân hàng Thế giới xác định là yếu tố quan trọng nhất cho tăng trưởng kinh tế. Các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam cần giải quyết các hạn chế về tài chính nếu họ muốn quốc gia tiếp tục “tăng trưởng nhanh và toàn diện”.

Nâng cao quản trị và minh bạch thông tin sẽ đòi hỏi có sự can thiệp của nhà nước. Tiếp cận tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản và chủ sở hữu tài sản là yếu tố then chốt để mở rộng cơ sở của nhà đầu tư tại Việt Nam.

Hiện nay, rủi ro chính đối với những người cho vay muốn làm việc với những người vay Việt Nam rất đơn giản: trong trường hợp không thể thanh khoản, việc tịch thu tài sản thế chấp khá khó khăn nếu không có sự phân xử của tòa án.

Hồi phục và bứt phá

Chúng ta có thể đang tiến tới một sự suy giảm có hệ thống của các nền kinh tế thế giới chưa từng thấy trong hơn 100 năm qua.

Nếu giải quyết không đúng cách, các chuyên gia cảnh báo rằng đại dịch có thể gây ra một sự ảnh hưởng giống như cuộc Đại khủng hoảng trong những năm 1920. Đối với một thị trường mới nổi như Việt Nam, bất động sản cần thúc đẩy tăng trưởng đất nước và phục hồi viện trợ trong trường hợp suy thoái kinh tế.

Theo suy nghĩ của chúng tôi, Việt Nam có thể tháo gỡ nhanh chóng các nút thắt này, từ đó tăng niềm tin của nhà đầu tư và giúp thúc đẩy tăng trưởng nhanh nền kinh tế. Chính phủ có thể giải quyết một vài trong số những vấn đề này để nâng cao uy tín trên thế giới là một nhà nước có khả năng thích ứng với một thế giới luôn biến đổi.

Bài viết thể hiện Góc Nhìn của Ben Gray – Giám đốc, Thị tường vốn và, Paul Tonkes – Giám đốc, Dịch vụ Logistics và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Vietnam

---

---