Sự hợp lý của giá bất động sản

Cách đây tròn 30 năm tôi chuyển vào Sài gòn sinh sống. Khi đó giá nhà đất ở đây không phải là vấn đề quá quan trọng. Tôi mua mảnh đất 200 m2 ở sân bay (đường Phổ quang) chỉ với giá 4 cây vàng. Trong khi chiếc TV Sony có giá 8 chỉ, xe cub 81 có giá 3 cây. Không chỉ đất vùng ven (khi đó sân bay được coi là vùng ven) giá rẻ, mà ngay căn mặt tiền đẹp Hồng Thập tự (Nguyễn Thị Minh Khai ngày nay) đối diện Tao đàn cũng chỉ khoảng 30 cây, tương đương 10 chiếc xe gắn máy. Kể lại những câu chuyện này để thấy rằng đã từng có thời điểm giá nhà đất thực sự rất rẻ.

Khi đất nước phát triển hơn, cái ăn cái mặc, chiếc xe hay TV tủ lạnh, không còn là vật quá hiếm, thì nhà đất đã được nhìn với góc độ khác. Dân cư tăng lên tập trung ở các thành phố lớn càng làm nhu cầu mua nhà đất tăng. Đúng như câu các cụ nói “Người thì sinh ra được, chứ đất có nở ra đâu”, rõ ràng BĐS trung tâm là hữu hạn. Những thành phố được người dân ưu tiên chọn làm nơi sinh sống như Hà nội, Sài gòn, Đà nẵng, đang ngày một phát triển hơn. Nếu khái niệm “khu trung tâm” của 20 năm trước chỉ quanh vài quận nội thành, thì ngày nay những khu vực được gọi là quận đã tăng lên rất nhiều. Hạ tầng phát triển cùng với sự gia tăng của tiện ích và dịch vụ đã kéo nhiều người dân đến sinh sống ở các khu vực có bán kính khoảng 10-15 km so với chợ Bến Thành. Bên cạnh đó thói quen sinh sống ở khu vực quận số cũng làm nhu cầu thực tăng lên.

Chia sẻ liên quan:

Giải cứu bất động sản

17/02/2023

Giải cứu bất động sản, nên hay không?

23/11/2022

Bây giờ chúng ta cùng xem xét câu hỏi “liệu giá BĐS hiện nay có hợp lý hay không”. Không thể đánh đồng tất cả, mà phải chia BĐS thành nhiều phân khúc khác nhau.

1. Nhà phố mặt tiền: đây là phân khúc chỉ dành cho giới có tiền. Giá mặt tiền ở Tp.HCM đang dao động khoảng 400 triệu – 2 tỷ / m2. Những căn nhà mặt tiền chủ yếu để kinh doanh hoặc cho thuê. Nhưng với tình hình dịch bệnh suốt 2 năm qua, kinh doanh hay cho thuê đều không hiệu quả. Giả định một căn nhà phố mặt tiền có giá 16 tỷ, cho thuê được khoảng 30 triệu / tháng, có nghĩa là sau khi trừ thuế sẽ mất khoảng 60 năm sẽ thu hồi vốn. Với P/E = 60 thì có vẻ giá đắt và không hợp lý. Nhưng giống như trong chứng khoán, hàng Bluechips phải chấp nhận ở P/E cao. Tôi tin rằng dù có thể tăng chậm hơn các phân khúc khác, nhưng giá nhà mặt tiền vẫn không thể giảm.
2. Nhà phố hẻm: đây là phân khúc được nhiều người ưa chuộng bởi tính tiện dụng trong giao thông, có thể xây cao cho đại gia đình nhiều người sinh sống. Giá hiện nay của phân khúc này khoảng 150 triệu – 300 triệu / m2 tùy là hẻm rộng hay hẹp. Đa số những căn nhà ở đây dùng để ở. Đây là nhu cầu thực, cho nên không tính được P/E vì họ mua không phải để đầu tư. “Ở đâu quen đó” là thói quen của nhiều người dân VN. Chính vì thế những nơi trung tâm dù có hơi chật chội vẫn sẽ là phân khúc được săn đón. Tôi tin rằng giá của phân khúc này sẽ tăng.
3. Nhà chung cư: đây là điểm rất thú vị khi tư duy trước đây của người VN “ghét ở nhà tập thể”. Những khu tập thể của Liên xô xây cho VN thời bao cấp ở HN luôn là nỗi ám ảnh bởi sự chửi bới, bừa bộn, lấn chiếm và chung đụng. Chính vì vậy giá chung cư cách đây 10-15 năm còn khá mềm. Nhưng khi nhiều người được trải nghiệm cuộc sống chung cư tầm trung và cao cấp, họ nhận ra sự ưu việt hơn hẳn so với nhà mặt đất. Đó là không gian sống, môi trường xanh và những tiện ích nổi trội khác. Giá chung cư khu trung tâm ngày càng tăng, kể cả chung cư cũ tầm 15 năm giá cũng tăng. Với quy hoạch mới không phải là kiếm miếng đất, rồi cứ chồng tầng lên thành chung cư, mà phải có cảnh quan, có công viên nội khu, thì chung cư tầm trung và cao ngày càng hiếm. Giá phân khúc này tôi tin là sẽ tăng mạnh. Đặc biệt những khu vực có sông ngòi, có không gian rộng như Thủ thiêm, Nhà bè, sẽ có sự bứt phá về giá.
4. Dự án đất nền và chung cư: phân khúc này chủ yếu phát triển vùng ven và cận thị, đa phần đều đóng tiền theo tiến độ. Nhưng người mua hầu hết đều là dân đầu tư, coi kênh này là kênh kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên có một nghịch lý đang xảy ra ở phân khúc này là giá thứ cấp đang rẻ hơn giá do CĐT tung ra. Ngoài ra một khi chính phủ siết chặt hơn Trái phiếu sẽ có thể gây khó khăn trong việc tìm nguồn vốn của nhiều dự án. Thiếu vốn, giá vật liệu tăng, cũng làm cho giá bán từ gốc CĐT tăng. Còn một vấn đề nữa khi lãi suất tăng lên, sẽ có một bộ phận NĐT bán tháo dự án để chuyển kênh GTK. Cho nên đây là phân khúc rất cần thận trọng, vì có thể bị mắc nghẹn ở đỉnh trong ngắn hạn. Dù về dài hạn có lẽ vẫn sẽ có lời, nhưng tỷ lệ lợi nhuận không như kỳ vọng.
5. Dự án nghỉ dưỡng hoặc nhà đất tỉnh: đây là phân khúc cũng mang tính đầu tư đón đầu, chứ không có giá trị sử dụng ngay. Có thể những người mua cách đây 5 năm bây giờ thấy giá cũng tăng, nhưng bản chất thanh khoản thấp, đôi khi chỉ là những cơn sóng do con người tạo dựng, thao túng. Tôi không đánh giá cao phân khúc này dù nói về tiềm năng thì có thể có, nhưng để phát triển thực sự cần quá nhiều vốn và thời gian đủ lớn, chắc tuổi tôi không đợi được đến lúc hái quả ngọt.

Trên đây là 5 phân khúc chính của BĐS khu vực phía nam và Tp.HCM. Những khu vực của sự tiện dụng, của nhu cầu thực luôn có khả năng tăng giá. Còn những khu vực chỉ là “vẽ” theo tôi đang ở vùng đỉnh ngắn hạn. BĐS không chỉ là một phần của đời sống chúng ta, mà còn là một kênh đầu tư. Cho nên việc ra vào đúng nhịp cũng là sự khôn ngoan của NĐT. Còn ở thể loại mua nhà để ở thì rất nên cân nhắc về tài chính, càng xuống tiền sớm để mua càng tốt, giá sẽ ngày càng tăng.

Bài viết chia sẻ Góc Nhìn của chuyên gia Nguyen Hong Diep